Можно ли погасить ипотеку досрочно без потерь — мнение эксперта

Ипотечное кредитование является одним из быстрых способов покупки жилой недвижимости. Между заемщиком и кредитной организацией заключается договор с условиями предоставления денежных средств на приобретение жилья. При оплате обязательств возврату подлежат предоставленная сумма и проценты по кредиту. В процессе возврата долга меняется платежеспособность заемщиков. Возникает логичный вопрос: можно ли погасить ипотеку досрочно без уплаты штрафа?

Как погасить ипотеку досрочно и выгодно ли это?

Оформление ипотеки накладывает определенные обязательства перед банком. Заемщики должны:

• регулярно выплачивать суммы основного долга и ссудных процентов;
• застраховать имущество и, по желанию, состояние здоровья заемщика
• полностью погасить всю сумму кредита в срок, установленный графиком.

В ипотечном соглашении должны быть оговорены условия выплаты суммы обязательств, возможность погашения без процентов или с дополнительными комиссиями. Условия предусматривают покрытие части или полной суммы долга. Начиная с 2012 года в условиях кредитования отсутствуют:

1. Требование об установлении периода, в течение которого при досрочных взносах взимается комиссия.
2. Размер минимального взноса платежа при уплате с опережением графика.
3. Штрафные санкции банка, предусмотренные для нарушения условий соглашений.

Возможность закрыть задолженность перед банком возникает при изменении финансовых обстоятельств, получения свободных средств. Частичная или полная оплата долга возможна, если в семье появился материнский капитал. В рамках действующего договора сумма сертификата может быть направлена на цели:

1. Выплаты суммы основного долга. При этом уменьшается размер ежемесячного платежа либо срок действия соглашения.
2. Уплату процентов, начисленных по кредиту. Целевой расход сертификата на покрытие ссудного процента направляется редко, при условии отсутствия планов выплаты полной стоимости долга до окончания действия соглашения.

Важно! Заемщиком средств, на уплату которых направлен материнский капитал, может быть любой из супругов, состоящих в зарегистрированном браке. Банки поддерживают использование средств материнского капитала в связи с надежностью способа уплаты долга или его части.

По условиям соглашения осуществляется добровольное, обязательное или комплексное страхование ипотеки, позволяющей банку обеспечить гарантии возврата ссудных средств. Условие о страховании закреплено на уровне федерального законодательства. В ст. 31 ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ определены условия обязательного страхования.

Важно! Статья 31 ФЗ № 102-ФЗ устанавливает права заемщика на возврат части страховой премии при досрочном погашении долга пропорционально периоду действия страхования.

После досрочной оплаты долга дальше необходимо оформить новые условия кредитования. Банк пересматривает график платежей, устанавливая новые суммы или изменение конечной даты.

Заемщик может самостоятельно определить полученную в результате частичного погашения выгоду. Сайты банков предоставляют кредитные калькуляторы. Полученная в результате сумма долга позволяет успешнее планировать размер взносов или выгоду, возникающую при уплате задолженности целиком.

Будет ли перерасчет процентов?

При полном закрытии договора путем досрочного погашения долга пересчет процентов производится редко. В большинстве соглашений имеется условие об уплате вне графика основного тела ипотеки после уплаты процентов. Заемщики, погашающие задолженность частично, могут рассчитывать на пересмотр процентов, взимаемых на остаток долга.

Приобретение недвижимости с использованием кредитования является отличной возможностью изменить условия жилья. Лица, не имеющие возможность получить необходимую сумму для приобретения недвижимости в новостройке, оформляют ипотеку. В дальнейшем, продав имеющиеся в собственности квартиру или дом, погашают остаток задолженности.

Лица, планирующие снизить выплаты, должны тщательно изучить условия ипотеки. В отдельных случаях выгодно погасить задолженность по истечении определенного времени кредитования, направив средства на другие проекты.

Как выгоднее гасить ипотеку досрочно: уменьшение платежа или срока?

Кредит, оформленный в Сбербанке, можно оплатить до срока полностью или в частичном размере. Имеются особенности обслуживания ипотеки Сбербанком:

1. Суммы, вносимые в счет погашения долга, будут учтены только в случае предварительной договоренности.
2. Заемщик должен подать заявление в отделение банка о досрочном погашении. Заявление представляется не позднее дня, предшествующего платежной операции.
3. Банк не предоставляет заемщикам возможности уменьшения срока кредитования.
4. При досрочном взносе части задолженности снижается сумма ежемесячного платежа.

При досрочном взносе средств банк не взимает штрафы или дополнительные комиссии. Наряду со стандартным договором ипотеки предусмотрен кредит, предназначенный для обеспечения военнослужащих жильем.

Лица, желающие погасить военную ипотеку, должны учитывать условия:

1. Средства в рамках военной ипотеки предоставляются участникам накопительно-ипотечной системы.
2. Сумма, накопленная на счету военнослужащего, служит первоначальным взносом.
3. В рамках договора дальнейшее погашение суммы основного долга и ссудных процентов осуществляется МО РФ.
4. При увольнении лица ранее окончания срока действия договора остаток долга погашается МО РФ или самим военнослужащим в зависимости от статьи прекращения контракта.

В рамках договора военной ипотеки сначала уплачиваются проценты, начисленные из расчета полного срока действия договора. Лица, оформившие военную ипотеку, не смогут вернуть проценты при досрочной выплате. В связи с уплатой ссудного процента из бюджета у лица отсутствуют права на их получение.

Заемщик при досрочном частичном погашении суммы кредита получает возможность изменить условия договора:

1. Снизить размер ежемесячного платежа.
2. Уменьшить период действия договора.

Для заемщика лучше использовать право на уменьшение размера взноса. В каждом отдельном случае необходимо рассматривать условия платежа и способ, выбранный лицом.

Важно! В случаях изменения условий платежей остальные пункты ипотечного соглашения остаются неизменными.

Оплата ипотеки до окончания срока имеет ряд положительных сторон:

1. Итоговая сумма платежа будет снижена.
2. Исключаются расходы страхования, затрачиваемые на обслуживание кредита.
3. Высвобождаемое от обременения имущество может быть использовано по усмотрению собственника.

Выгоду от погашения обязательств получает созаемщик ипотеки. Лицо, не имеющее прямого отношения к предмету договора, связано обязательствами. Граждане ограничены в правах, несут обязательства по погашению задолженности в случае возникновения непрогнозируемых обстоятельств.

Наряду с этим, досрочно погашать ипотечный кредит не всегда выгодно для заемщика, при этом:

1. Лица, избравшие способ погашения аннуитетными платежами, уменьшают размер ссудных процентов в течение времени кредитования. Погашение суммы при аннуитетном способе взносов до истечения срока действия договора в первые годы невыгоден заемщику.
2. Ипотека является долгосрочным видом кредитования. Стоимость договора при оформлении и его окончании отличается в результате инфляционных процессов.

Заемщики самостоятельно определяют необходимость досрочной оплаты кредитных обязательств. В каждом отдельном случае необходимо учитывать обстоятельства личного характера при наличии явного преимущества досрочного погашения долга.

Досрочное погашение ипотечного договора позволяет получить более выгодные условия обслуживания долга. До начала внесения средств необходимо изучить условия кредитования на предмет определения размера полученной выгоды. При отсутствии дополнительных условий со стороны банка заемщик получает возможность уменьшить сумму ежемесячных отчислений или период действия обязательств.