Ипотека — это приобретение недвижимости в кредит. Человек берет большой заем у банка под довольно высокий процент и выплачивает этот долг 10-20 лет. Но, благодаря такому шагу, у его семьи появляется собственная жилплощадь и уже не приходится арендовать жилье. Если заработная плата позволяет без проблем выплачивать каждый платеж, оформлена страховка, а оставшихся денег хватает на покупку необходимых для ежедневных нужд продуктов и вещей, то ипотека вполне оправдана. Но бывает, что происходит нечто непредвиденное и платить взносы становится невозможно. Что же делать в этом случае? Продавать квартиру? А как продать квартиру в ипотеке? Как поступить?
Все эти вопросы могут вогнать человека в ступор и отчаяние. Но все это решаемо, ответы можно найти, как и выход из любой ситуации. В этой статье мы разберем, как же продать квартиру, взятую в ипотеку, если срочно возникла такая нужда, а также обсудим некоторые важные нюансы данного вопроса.
Можно ли продать квартиру в ипотеке?
По каким-либо причинам человек может захотеть продать, купленную ранее в ипотеку квартиру. Возможно, взносы слишком большие и не хватает денег, произошла какая-то непредвиденная ситуация или же человек просто решил купить другую недвижимость, сменить жилье на более просторное. В любом случае возникает вопрос о продаже недвижимости, за которую еще не выплачен заем. Продать ипотечную квартиру сложно, но можно, подойдя к вопросу грамотно и очень внимательно.
Самое важное, что здесь нужно помнить, это то, что по закону при совершении такой сделки, необходимо запрашивать разрешение банковской организации, в которой брался ипотечный кредит.
Если же заемщик попытается провернуть сделку без соглашения с банком, то все права на имущества могут перейти кредитной организации по закону.
Реализовать ипотечную квартиру можно следующими способами:
- досрочно погасив ипотечный заем, вы сможете беспрепятственно заняться продажей своей квартиры;
- попробовать самостоятельно продать квартиру через получение разрешения от банка;
- продать жилье, подключив банковскую организацию в помощь;
- продажа своих обязательств по долгу.
Если недвижимость приобретена с материнским капиталом
Как гласит закон, квартира, в приобретении которой участвовал материнский капитал, должна включать в собственников всех членов семьи, особенно детей. А для продажи такой квартиры необходимо получить согласие всех собственников. То есть, если квартира находится в ипотеке и приобретена с участием материнского капитала, то вам нужно разрешение каждого члена семьи, включая детей, и банка, который выдал ипотечный кредит, например, Сбербанк, ВТБ или любой другой банк, который вы выбрали.
Если всем вашим детям, которые являются собственниками жилья, уже исполнилось 18 лет, то они уже могут самостоятельно участвовать в сделке купли-продажи и это значительно облегчит ситуацию. Если же дети еще маленькие, то вам необходимо будет обращаться в органы опеки и попечительства и получать разрешение на сделку там.
Сотрудники органов опеки будут проверять следующую информацию пред тем как выдать вам разрешение:
- будет ли несовершеннолетним детям предоставлено жилье с не меньшей площадью в собственность, чем в продаваемом;
- соответствует ли то жилье, которое будет обеспечено детям взамен продаваемого, всем нормам санитарии, коммунальным удобствам и количеству квадратных метров на одного собственника.
Органы опеки вправе потребовать доступ в квартиру для проведения комиссии и оценки ситуации.
Если отдел попечительства согласен выдать вам разрешение, то, чтобы реализовать ипотечную квартиру, вам следует пойти одним из следующих путей:
- полностью погасить заем перед банком и совершить сделку;
- получить разрешение от банка, договорившись, что в момент сделки часть суммы пойдет на досрочное погашение кредита;
- по разрешению банка продать квартиру вместе с ипотечными обязательствами, которые перейдут полностью на покупателя.
Для получения одобрения сделки по продаже ипотечной квартиры, нужно предоставить сотрудникам опекунского учреждения доступ в новую квартиру. Это необходимо, чтобы они провели анализ и удостоверились, что жилье содержит в себе установленные нормы для проживания.
Чаще всего в данной ситуации получается так, что семье необходимо купить другую жилплощадь одновременно с продажей текущей, чтобы обеспечить все условия органов попечительства. Очень может упростить ситуацию одновременная продажа квартиры, которая находится в обычной ипотеке и приобретение лучшей по военной.
Способы реализовать недвижимость в ипотеке
Основные способы продать квартиру, которая на данный момент времени находится у вас в ипотеке, мы перечислили выше в этой статье. Сейчас мы более подробно разберем три основных пути решения данной ситуации.
Погашение задолженности перед банком в счет выручки от продажи
Важно здесь то, что ни в коем случае нельзя скрывать от вашего потенциального покупателя факт нахождения квартиры под банковским обременением.
Если вы не сообщите об этом покупателю, а потом этот факт раскроется, то все стороны могут посчитать, что вы хотите провернуть незаконную аферу и вовлекаете покупателя в ситуацию без его ведома. Когда вы полюбовно договоритесь со всеми сторонами, которые имеют отношение к текущему вопросу, то, в итоге, сама сделка будет проведена просто и быстро.
Продать долю в ипотечной квартире вам вряд ли удастся, поэтому будем говорить именно о целой жилплощади. Ищите покупателя, которому понравится ваше жилье, рассказывайте ему все, как есть на самом деле, объясняйте причины вашего решения и входите к нему в доверие. Если человеку действительно нравится жилье и он хочет его купить, он поймет вашу ситуацию и будет стремиться помочь и себе и вам.
Когда покупатель найден, остается пройти следующий порядок действий:
- Перед тем, как продать квартиру в ипотеке, покупатель должен обратиться к вашему банку и изъявить свое желание приобрести жилплощадь с обременением.
- С помощью сотрудников финансовой организации составляется предварительное соглашение о купле-продаже и, естественно, заверяется у нотариуса.
- Когда все это сделано, покупатель в одну ячейку в банке кладет сумму, необходимую для досрочного погашения ипотеки продавца, а во вторую — оставшуюся сумму для передачи бывшему владельцу жилплощади.
- Кредитор официально обременение с квартиры и она становится доступной к продаже.
- После этого можно спокойно оформлять основной договор сделки и вносить данные в реестр.
- Когда сделка оформлена и данные изменены в реестре и банк, и продавец получают доступ к своим банковским ячейкам.
В данном случае можно обратиться к грамотному риелтору, который поможет найти хорошего покупателя и верно выполнить каждый из шагов. А можно также действовать с помощью банка. Сотрудник финансовой компании может сам вести сделку и заниматься документами, что значительно облегчит ситуацию. Плюс здесь в том, что банк, как заинтересованное лицо, сможет быстро найти покупателя и договорится с Регпалатой и другими инстанциями, а минус в том, что кредитор не будет набивать цену вашему жилью. Его задача — продать быстрее и погасить ваш долг.
Досрочное погашение ипотеки по согласию с банком
В этом случае придется поискать покупателя довольно долгое время и найти такого, который согласится выдать часть денег вам до сделки, чтобы вы погасили ипотеку и сняли обременение. Найти такого человека тяжело, ведь многие подозревают мошенничество везде, но можно. Нужно действовать через юриста или риелтора, которые помогут убедить покупателя в законности ваших действий, составят договор на нужную сумму и заверят его у нотариуса, чтобы он ни о чем не волновался. Даже, если ваше ипотечное жилье еще недостроено, его все равно можно продать таким способом, ведь многие хотят купить подешевле.
Здесь процедура состоит из следующих шагов:
- Получаем разрешение от кредитора. То есть заемщик должен сказать банку, почему он хочет быстро погасить свой долг, ведь банку здесь мало выгоды. Это формальность, но сделать это нужно для спокойствия покупателя.
- Банк определит точную сумму задолженности, на основе которой можно будет составить договор с покупателем.
- Все, прописанные в жилплощади, люди выписываются.
- Покупатель вносит задаток и потом выплачивается ипотека.
- Далее, происходит обычная сделка купли-продажи с учетом задатка и перерегистрация квартиры на нового собственника.
Реализация квартиры вместе с задолженностью перед банком
В этом случае заемщик продает свою квартиру вместе с ипотечным долгом по переуступке. Это значит, что все обязательства по ипотеке перейдут после завершения сделки на покупателя. При этом кредитная организация должна заключить договор с тем, кто хочет приобрести ваше жилье. Желающих пойти на такое довольно много, ведь в этом случае квартиру можно приобрести по довольно низкой стоимости и это очень выгодно. Сама процедура здесь не отличается от обычного оформления ипотеки в банке. Только всю эту процедуру теперь проходит покупатель вашего жилья:
- сбор необходимых документов и предоставление их в банк;
- составление заявки на ипотеку и ее рассмотрение;
- оценка недвижимости;
- переоформление в государственном реестре.
Продавцу квартиры нужно будет только подписать документы и получить разницу в деньгах с покупателя. Для ипотеки покупатель может обратиться и в другой банк, но тогда бумажной волокиты будет в два раза больше. Здесь все дело в более выгодных условиях по ипотеке. Этот способ более удобен при разводе супругов, являющихся собственниками квартиры.
Необходимые документы при продаже
Естественно, что для продажи квартиры необходимо будет собрать и предоставить большой список документации. Это необходимо для полной проверки квартиры, которая находится в ипотеке, и чистоты продавца с юридической стороны.
Перечень необходимых документов состоит из следующих пунктов:
- паспорта и свидетельства о рождении каждого из собственников продающейся квартиры;
- технические документы на жилплощадь;
- паспорт из кадастра, в котором должна быть экспликация, а его возраст не должен превышать 5 лет;
- свидетельства, подтверждающие права на собственность каждого, кто участвовал в приобретении квартиры, а также детей, если был использован мат. капитал;
- договор на приобретение квартиры или ордер на получение, а если жилплощадь получена в наследство, то завещание на нее;
- специальная выписка из государственного реестра, которая подтверждает отсутствие обременений;
- поквартирная карточка из ЖЭУ, которая указывает на всех, кто прописан на данной площади;
документ оценки недвижимости, где есть сведения о ее стоимости.
Список документов может варьироваться и расширяться в зависимости от условий банка, с которым вы будете сотрудничать. Поэтому достоверный и полный список документов вы сможете узнать уже в кредитной организации.
Проблемы, с которыми вы можете столкнуться
Проблемы, с которыми можно встретится, проводя такого рода мероприятие, связаны с рисками как со стороны продавца, так и со стороны покупателя.
Риски продавца
Как вы уже могли предположить, самый большой риск для продавца здесь связан с тем, что покупатель может оказаться мошенником и не заплатит денег после оформления на него квартиры и завершения сделки. Если обращаться к хорошему нотариусу, а также, именно, в ситуации с ипотекой, вероятность такой проблемы сводится к нулю, благодаря:
- контролю сделки со стороны финансовой организации, которая будет следить за всеми манипуляциями, связанными с деньгами;
- открытию специального расчетного счета в банке, когда деньги кладутся в ячейку банка (деньги уже будут принадлежать продавцу, останется только подписать бумаги для передачи права на собственность);
- возможности оспорить всю сделку в суде и привлечь покупателя за мошеннические действия (если суд признает недействительной всю сделку, то жилплощадь вернется продавцу).
Если говорить о риске с поддельными купюрами, то это невозможно, особенно при безналичном переводе и проверке банком. Финансовая организация тщательно проверяет каждую купюру на подлинность. А если все же в сделке будет фигурировать момент с передачей какой-либо суммы наличностью, то ничто не мешает продавцу делать все это вблизи места, где можно быстро осуществить проверку.
Еще одна проблема ,которая может внезапно нагрянуть — это неодобрение банком всей ситуации и вашей сделки и тогда продажа будет невозможной. Узнать подробности отказа в этом случае будет практически невозможно, сотрудники банка обычно воздерживаются от комментариев, просто ставя человека перед фактом. Если это произойдет, то придется вернуть залог покупателю, ведь виноват здесь не он и не продавец, а третьи лица. Поэтому залог возвращается в том размере, в котором он был выдан и стороны расходятся, потеряв свое время.
Важно не тратить залоговые средства, пока вы не будете точно уверены в состоятельности сделки.
Кроме этого, важно не устраивать при сделке особо больших цепочек без получения разрешения по первой сделке. Ведь, если вы, продавая свою квартиру, покупаете жилплощадь еще у кого-то, а он, в свою очередь, заключает сделку еще с одним продавцом, то придется долго всем объяснять по цепочке, кто виноват в срыве сделки и как возвращать залог. Заранее проверьте все документы, параметры квартиры, ее состояние, паспорта и получите разрешение от кредитора, а потом только связывайтесь с покупателем. Обязательно прибегайте к помощи хороших риелторов и оценщиков.
Риски покупателя
Риски покупателя здесь сводятся практически к тому же, что и у продавца. Первое, чего нужно бояться, это то, что с вас возьмут деньги, а квартиру на вас так и не переоформят. Важно проверять все документы даже перед заключением предварительного договора, а в случае ипотеки требовать разрешение от банка. Не отдавайте залог, пока вам не покажут всю документацию. Иначе вы, как покупатель, рискуете потерять массу времени и сил, когда продавец вам в итоге сообщит о несостоятельности сделки и еще скажет. что не может вернуть залог, так как он его потратил.
Будьте внимательны, проверяйте каждый документ и не допускайте слабостей и жалости к продавцу. Ситуация здесь на стороне покупателя. Он вправе требовать снижения цены и предоставления всей документации.
В 2019 году очень многие хотят продать жилплощадь, которая находится в ипотеке на данный момент. В этой статье мы рассмотрели вопрос о том, как продать квартиру в ипотеке. Главное условие здесь — это получить все необходимые разрешения. При переоформлении собственности, в случае благополучного сложения обстоятельств, перепроверяйте все документы, тщательно читайте договор и не торопитесь. Самое главное — это внимательность.
Продать квартиру, за которую вы еще не выплатили заем очень даже можно, но делать все нужно грамотно и с умом. Не отказывайтесь от помощи финансовой организации в решении вопроса, риелторов, юристов и оценщиков. Все эти специалисты очень помогут вам быстро продать жилплощадь.
Поставьте перед собой цель и добивайтесь ее всеми средствами. Уюта и процветания вашему дому!